Conhece o IVAR? Novo índice deve ser adotado para reajuste dos contratos de aluguel

Durante décadas o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) foi o indicador que balizou o preço dos aluguéis no país.

Porém, por se tratar de um índice que acompanha os preços do setor produtivo e não necessariamente o segmento imobiliário, e que sofre influência de moedas estrangeiras como o dólar, esse não era o índice ideal.

Criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) no final da década de 1940, o IGP-M passou a ser adotado como a principal referência para reajuste de contratos de aluguéis. 

Quando foi criado, o IGP-M foi criado para corrigir valores do PIB, já que monitora os preços de diversos segmentos econômicos. 

A Lei do Inquilinato, de 1991, prevê que os locadores têm o direito de reajustar a mensalidade do aluguel uma vez por ano com o índice de preferência, desde que negociem com o inquilino. 

Por acompanhar o movimento de diversos segmentos econômicos, o IGP-M passou a ser adotado também como referência para o reajuste dos contratos de aluguel. 

Porém, com a pandemia e o crescimento irrefreável da inflação no Brasil  nos últimos meses, o IGP-M passou a aumentar rapidamente, tornando o reajuste dos contratos do aluguel insustentável e impraticável para muitos inquilinos. 

Daí a necessidade de se criar um novo índice, o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR). Quer saber mais sobre o assunto? 

Então confere o conteúdo que nós, da Terraz Aluguel Digital, preparamos para você. 

Inflação e alta dos preços puxou a alta do IGP-M

Entre  os anos de 2020 e 2021 o IGP-M, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), subiu quase 50%. 

Dessa forma, o índice usado para calcular o reajuste dos aluguéis não estava acompanhando o poder aquisitivo dos brasileiros, que, com a alta da inflação e a pandemia, estava cada vez mais baixo. 

De acordo com uma pesquisa de mercado realizada pela Lello Imóveis, em setembro do ano passado, 29% dos contratos de aluguel não foram reajustados. E 33,14% foram reajustados pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). 

Algumas empresas do setor imobiliário, inclusive, passaram a usar o IPCA, que mede a inflação, como referência para o reajuste dos contratos de aluguéis. 

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Porém o IPCA também não se mostrou o índice ideal para o cálculo, já que é influenciado pela flutuação dos preços dos combustíveis. No ano passado, por exemplo, o indicador fechou com alta de 10,06%.

Para resolver esse impasse, a Fundação Getúlio Vargas lançou o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) em janeiro deste ano. 

Como o IGP-M é calculado?

Para calcular o IGP-M do mês, o Instituto Brasileiro de Economia da FGV começa a analisar os preços a partir do dia 21 do mês anterior e conclui a medição no dia 20 do mês de referência. 

Os setores em que os preços são avaliados são construção civil, indústria, agricultura, serviços de moradia e varejo.

Antes de o instituto calcular o IGP-M, ele calcula três subíndices, que são o IPA-M (Índice de Preços ao Produtor Amplo – Mercado), o IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado) e o INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção – Mercado).

Os três subíndices têm pesos diferentes quando são reunidos para formar o IGP-M, para que os setores que mais impactam nos preços ganhem maior relevância na hora do cálculo final.

O IPA-M compõe 60% do IGP-M. Já outros 30% estão relacionados ao IPC-M, enquanto o INCC-M é responsável por 10% da composição do indicador.

Como podemos perceber, o cálculo não inclui as variações do segmento imobiliário e é por essa razão que em breve deve ser substituído. 

Como o IVAR é calculado?

Em primeiro lugar, a Fundação Getúlio Vargas (FGV) realizou uma pesquisa, coletando os preços de contratos novos, reajustados e renegociados.

Assim, a entidade chegou ao valor mais próximo do comportamento real dos preços dos aluguéis. 

Os especialistas também calcularam de forma retroativa qual teria sido o valor indicador desde 2018, para construir um histórico e avaliar o comportamento do índice. 

Dessa forma, o IVAR terminou 2021 com -0,61%, mostrando que os inquilinos negociaram um valor abaixo do IGP-M, que estava em alta. 

Essa taxa mostra que a alta registrada pelo IGP-M e pelo IPCA não foi absorvida pelo segmento de locação, no mercado imobiliário, já que, em valores reais, os contratos tiveram uma queda de 0,61% nos valores. Bem diferente do índice de 30% de alta do IGP-M e de 10% do IPCA. 

De maneira simplificada, é possível dizer que o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) é calculado com base em 10 mil contratos de locação das quatro maiores capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. 

De acordo com os economistas da FGV, a ideia é incluir mais cidades ao longo dos meses, para tornar a amostragem mais completa.

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O Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR) será o novo índice de reajuste do aluguel no Brasil?

Para que o IVAR passe a ser de fato o novo índice de reajuste do aluguel, ele deve ser “abraçado” e aderido pelo mercado. 

Se as empresas que fazem parte do mercado, além de locadores e inquilinos entenderem que o índice está refletindo a realidade do mercado, maiores as chances de ele ser adotado. 

E então, gostou de saber mais sobre o novo índice de cálculo que deve ser usado para o reajuste dos aluguéis? Para ficar por dentro de mais notícias sobre a área, continue acompanhando os conteúdos do blog da Terraz Aluguel Digital