Saiba se vale a pena trocar o IGP-M ou o IPCA pelo IVAR no aluguel

Nós já mencionamos aqui no blog da Terraz que a Fundação Getúlio Vargas (FGV) lançou recentemente um índice exclusivo para calcular o reajuste dos aluguéis.

Para saber mais, confira o conteúdo Conhece o IVAR? Novo Índice deve ser adotado para reajuste dos contratos de aluguel. (LINKAR)

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) usa como base para cálculo variações reais aplicadas nos contratos de locação. 

O problema de usar o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) é que ambos os índices sofrem influência da inflação, da variação cambial que o real tem sofrido em relação ao dólar e também do preço negociado das commodities. 

Em maio do ano passado, por exemplo, o IGP-M chegou a 37%, um dos índices mais altos da história. Por esse motivo, passou a ser inviável adotá-lo como índice de reajuste para os contratos de locação no Brasil.

Já o IVAR, por sua vez, registrou uma variação mais próxima da realidade: uma diminuição de 0,61%, que é de fato a variação que os valores dos contratos tiveram, a partir da análise da amostra. 

Com a pandemia, muitos proprietários se encontraram no dilema de aplicar um reajuste coerente com a inflação, ou acabar perdendo o inquilino, que muitas vezes não teria condições de assumir esse aumento. 

A seguir, veja se realmente vale a pena adotar o IVAR como índice de reajuste para o seu contrato de aluguel e fique por dentro do assunto. 

Acompanhe o conteúdo que a Terraz Aluguel Digital fez para você! Boa leitura. 

1. Quais os impeditivos de adotar o IVAR como índice oficial?

De acordo com especialistas, de acordo com a legislação, só não é possível usar em contratos de aluguel índices atrelados à variação cambial, ao salário mínimo ou a alguma taxa de juros.

Portanto, não tem problema nenhum começar a adotar o IVAR a partir de agora.

Se você possui um contrato que já foi celebrado, você pode alterar o índice com um aditivo. Mas, lembre-se que essa mudança deve ser aceita por ambas as partes, proprietário e inquilino.

Você sabe quais os itens indispensáveis em um contrato de aluguel? Confere o conteúdo Contrato de aluguel: 8 itens que não podem faltar e saiba mais. 

2. O IVAR é um índice confiável?

É importante ressaltar que o IVAR é calculado a partir de dados de contrato de locação residencial obtidos em quatro capitais brasileiras. 

Foram avaliados 10 mil contratos celebrados em São Paulo, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Porto Alegre. Para entidades como o Conselho Federal de Corretores (Cofeci-Creci), trata-se de uma amostra pequena, que acaba não refletindo a realidade do país.

Outros índices como o FipeZap, uma parceria entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas e o portal Zap Imóveis, mostrou uma alta de 14,1% em Curitiba e de 11,59% em Florianópolis em 2021, o que mostra uma certa variação regional. 

Especialistas que fazem parte da FGV defendem que o setor de locação residencial é muito pulverizado e que foram usados os dados mais confiáveis possíveis de se obter. 

Além disso, existe a intenção de ampliar essa base de dados no futuro. De qualquer forma, o IVAR seria mais próximo da realidade do que os índices adotados atualmente (IGP-M e IPCA).

Os especialistas da FGV defendem ainda que o recorte apresentado a partir dos dados dessas quatro capitais refletem uma tendência similar sob uma ótica macroeconômica e que a variação regional é algo observável no curto prazo. 

3. Quais as vantagens de adotar o IVAR?

Como falamos anteriormente, o IVAR é um índice mais estável, que não sofre os efeitos da variação cambial, por exemplo. 

Além disso, o valor fixado para 2021, de -0,61%, apresenta uma tendência de estabilidade, por ser menor do que um, o que não necessariamente reflete uma necessidade de redução nos valores de aluguel.

De acordo com os especialistas, o comportamento do índice vai depender muito da forma que os proprietários de imóveis irão conseguir conduzir os aumentos do preço do aluguel, mesmo a partir de uma variação negativa no índice.

Atualmente, existe um projeto de lei que prevê a adoção obrigatória do IPCA para reajuste dos contratos de aluguel, o PL 1.806/2021, em tramitação no Senado. 

No ano passado, o IPCA fechou em 10,6%, valor mais baixo que o IGP-M, que fechou em 17,7%.

De acordo com os especialistas, adotar um índice único pode ser um problema, já que o IPCA e o IGP-M variam muito, por sofrer influência de diversos fatores externos. 

Depois, se houver uma baixa nos negócios de locação, existe a possibilidade de criarem um novo projeto de lei, por exemplo, alterando o índice adotado, gerando  instabilidade no mercado. 

4. Como o mercado imobiliário recebeu o novo índice?

Muitas imobiliárias afirmam que o novo índice não reflete a realidade do mercado no país e que, em geral, o preço do aluguel aumentou em 2021. Algumas optaram por fixar um teto de 10% de aumento ao ano, por exemplo, para não afastar os clientes.

É importante sinalizar que, com o crescimento da inflação, o poder de compra de grande parte da população, que não obteve reajuste no salário, diminuiu. Por esse motivo tem se tornado inviável reajustar os contratos em valores que acompanhem a inflação. 

E então, já tomou uma decisão com base nas informações que trouxemos aqui? 

Por ser um índice mais fiel à realidade do mercado imobiliário, é vantajoso adotá-lo para reajustar o valor do seu contrato de aluguel. De qualquer forma, é possível acordar um valor com o inquilino para que o aumento seja razoável para todas as partes envolvidas no negócio, apesar do índice adotado. 

De qualquer forma, o IGP-M e o IPCA têm apresentado altas significativas, que podem não ser aplicáveis na realidade do mercado de locação de imóveis residenciais.

Esperamos que o conteúdo tenha esclarecido um pouco mais o assunto para você! E se deseja anunciar ou alugar um imóvel de forma rápida e segura, conte sempre com a Terraz